38 (946) в продаже с 16 октября 16+

Условия новой льготной ипотеки ставят в неравное положение застройщиков в разных регионах

20 апреля 2020

В России будет запущена программа льготной ипотеки под 6,5% на приобретение квартир в новостройках. Бюджет покупки не должен превышать 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, и также 3 млн рублей – для других регионов. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка попадает под известные к настоящему времени условия льготной ипотеки и на какую среднюю площадь могут рассчитывать жители разных городов.

Аналогичная программа субсидирования ипотечной ставки, стартовавшая пять лет назад, позволила рынку восстановиться после кризиса 2014 года.  Условия субсидирования ипотеки в 2015 и 2020 гг. похожи в общих чертах, но отличаются в деталях. Тогда ограничивался размер кредита, а сейчас условием применения льготной ставки должна стать цена квартиры. В 2015 году повышенный лимит (8 миллионов) распространялся на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. Сейчас же заявлено только о двух городах (в Подмосковье согласно стенограмме заседания должны действовать региональные нормы (3 миллиона рублей)). Нельзя исключать, что правила программы будут уточнены при формировании нормативно-правовой базы, но в настоящем исследовании мы ориентируемся на термины из стенограммы совещания, то есть при расчетах лимит в 8 млн рублей учитывался только для Москвы и Санкт-Петербурга.

45% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке.

Минимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Сочи (1%), Екатеринбурге (8%), Тюмени и Казани (14%). В Москве в бюджете до 8 млн рублей можно приобрести 10,4 тыс. квартир (32% предложения). В Санкт-Петербурге доля таких лотов составляет 64%.

Лишь 26% квартир «старой» Москвы, приобретенных в кредит за последний год, стоили не более 8 млн рублей. В Новой Москве 75% жилищных кредитов выданы на квартиры в установленном лимите. В Санкт-Петербурге 85% квартир, приобретенных в ипотеку, стоили не более 8 млн рублей.

Лимит по льготной ипотеке – на 20% ниже средних цен предложения в регионах. Средняя стоимость предложения (без учета Московского и Петербургского регионов) сейчас составляет 3,6 млн рублей.

По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию, - 45 кв. м. Это на 24% меньше, чем в среднем по рынку.

1. 45% квартир на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке.

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (24 населенных пункта).

Согласно оценкам аналитиков Циан, стоимость 45% квартир на первичном рынке в данных локациях не превышают обозначенный лимит по льготной ипотеке, а значит – подходит под условия кредитования. В зависимости от региона, потенциальная доступность субсидированной ипотеки отличается в несколько раз. В Москве и Санкт-Петербурге в отдельности доля составляет 46%. В остальных регионах - 43%.

Более 60% квартир на первичном рынке удастся приобрести покупателям Кирова (73%), Барнаула (68%) и Ростова-на-Дону (68%). В число лидеров по доле квартир, попавших в бюджет, вошел также Санкт-Петербург благодаря увеличенному лимиту (64%).

В пяти города с населением от 500 тысяч человек под льготную ипотеку потенциально попадают не больше 15% лотов. Такой показатель зафиксирован для Нижнего Новгорода. В Тюмени и Казани доля составляет 14%, в Екатеринбурге – 8%. Практически не смогут рассчитывать на льготную ипотеку жители Сочи, где всего 1% квартир стоят не дороже 3 млн рублей.

Москва также оказалась в конце списка. Несмотря на увеличенный лимит для субъекта, только 32% квартир находятся в бюджете не более 8 млн рублей. Причем только в Новой Москве ситуация более благоприятна – купить жилье по льготной ипотеке можно в 50% случаев. В старых границах Москвы только 25% квартир можно приобрести по ставке 6,5% годовых. Таким образом, унифицированный подход к определению лимитов оставил жителей отдельных субъектов фактически без льготной ипотеки.

Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки

Город

Доля

квартир,

подходящих

под условия

льготной

ипотеки

Средняя

площадь

квартиры

по льготной

ипотеке,

кв. м

Средняя

площадь

квартиры

в целом

по рынку,

кв. м

Разница в

площади

(квартира по

льготной

ипотеке/

предложение

на рынке),

кв. м

Средняя

стоимость

квартиры

в целом

по рынку,

млн р.

Разница

в цене

(квартира

по льготной

ипотеке/

предложение

на рынке),

млн р.

Киров

73%

49,4

57,9

-8,5

2,6

0,4

Барнаул

69%

47,2

57,8

-10,6

2,7

0,3

Ростов-на-Дону

68%

42,9

50,5

-7,6

2,8

0,2

Санкт-Петербург

64%

35,4

56,8

-21,4

7,8

0,2

Краснодар

63%

42,4

51,7

-9,3

2,9

0,1

Липецк

63%

53,3

64,4

-11,1

2,8

0,2

Самара

63%

56,5

69,6

-13,1

2,9

0,1

Волгоград

60%

46,1

57,8

-11,7

2,9

0,1

Рязань

60%

48,8

60,8

-12

2,9

0,1

Челябинск

59%

48,6

61,1

-12,5

3

0

Ярославль

57%

46,1

58,5

-12,4

3

0

Пенза

50%

42,6

60,1

-17,5

3,1

-0,1

Пермь

46%

43,3

57,4

-14,1

3,3

-0,3

Ижевск

39%

40,7

56,9

-16,2

3,4

-0,4

Воронеж

37%

44,7

62,4

-17,7

3,7

-0,7

Красноярск

29%

42,3

61,4

-19,1

4,3

-1,3

Новосибирск

22%

41,2

60,2

-19

4,3

-1,3

Уфа

19%

40,1

54,5

-14,4

4,4

-1,4

Москва

32%

39,2

60,7

-21,5

13,1

-5,1

Нижний

Новгород

15%

39,2

62,8

-23,6

5,1

-2,1

Тюмень

14%

38,7

66

-27,3

5

-2

Казань

14%

33,5

54,3

-20,8

5

-2

Екатеринбург

8%

40,5

64

-23,5

5

-2

Сочи

1%

30,1

49,7

-19,6

6,9

-3,9

Источник: Аналитический центр Циан

2. Условия программы не соответствуют реальным потребностям столичного заемщика

Для Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрен самый большой лимит по бюджету покупки – 8 млн рублей. Впрочем, даже такая сумма не соответствует текущему спросу. По подсчетам Циан, в 1 кв. 2020 года, средний чек ипотечной сделки в старых границах Москвы составил 12,4 млн рублей при средней площади 59,3 кв. м. Среди всех выданных ипотек «старой» Москвы только 26% получены на квартиры до 8 млн рублей. Их средняя площадь составляет 37,5 кв. м.

В Новой Москве средний чек сделки в ипотеку укладывается в обозначенный лимит: 6,7 млн рублей при средней площади 53,1 кв. м. 75% жилищных кредитов ТиНАО в 1 кв. 2020 года были выданы на квартиры стоимостью до 8 млн рублей, их средняя площадь составила 44 кв. м.

В Московской области средний чек ипотечной сделки на квартиры в 1 кв. 2020 года составил 4,7 млн рублей при средней площади 48,3 кв. м. 96% кредитов выданы на сумму до 8 млн рублей, средняя площадь таких лотов составила 47,5 кв. м.

На рынке Санкт-Петербурга средний чек ипотечной сделки в 2020 году составил 5,1 млн рублей при средней площади 44,1 кв. м. В бюджет до 8 млн рублей попали 85% приобретенных квартир в ипотеку, их средняя площадь составила 40,2 кв. м.

В Ленинградской области в ипотеку приобретали квартиры средней стоимостью 3,3 млн рублей при средней площади 41,5 кв. м. 99,5% ипотек были выдана на жилье до 8 млн рублей, средняя площадь составила 42,5 кв. м.

Таким образом, повышенные лимиты до 8 млн рублей оказались актуальны для жителей Московских и Ленинградских областей (если для них будет действовать повышенный лимит в 8 млн), а также Санкт-Петербурга. Столичные покупатели, решившие воспользоваться льготной ипотекой, будут вынуждены выбирать студии и однокомнатные квартиры, либо переезжать за МКАД, выбирая жилье в Новой Москве или области. То есть озвученные условия программы не вполне соответствуют потребностям сегодняшнего ипотечного заемщика. Предложенный лимит по стоимости сделки ниже реального бюджета покупки.

3. Лимит по льготной ипотеке оказался на 20% ниже реальных цен

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 24 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет покупки составил 6,2 млн рублей. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – 3,6 млн рублей. То есть реальные цены в регионах примерно на 20% выше установленного государством лимита по льготной ипотеке в 3 млн рублей.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и бюджетом по льготной ипотеке зафиксирована в Москве (нехватка 5,1 млн рублей), Сочи (- 3,9 млн, реальный бюджет покупки отличается от лимита более чем в два раза) и Нижнем Новгороде (- 2,1 млн).

Впрочем, для девяти городов лимит по льготной ипотеке оказался даже чуть выше, чем средняя стоимость жилья. В Кирове - 400 тысяч рублей, Барнауле – 300 тыс. рублей, Ростове-на-Дону - 200 тыс. Стопроцентное попадание – в Челябинске и Ярославле, где средний бюджет предложения составляет 3,0 млн рублей.

4. Придется потесниться – по льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры

Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, будущим новоселам придется «потесниться». Средняя площадь квартиры, проходящей по бюджету для льготной ставки по кредиту, оказалась на 24% ниже, чем в среднем по рынку (45 кв. м рублей против 59 кв. м). Иными словами – с помощью льготной ипотеки можно приобрести просторную однокомнатную квартиру, или же «евродвушку» – с кухней-гостиной и отдельной небольшой спальней. Эксперты Циан отмечают, что льготная ипотека подходит скорее для тех, кто приобретает свое первое жилье. Тем же, кто решил увеличить площадь, придётся брать кредит на стандартных условиях.

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры все же удастся покупателям в Самаре (56,5 кв. м) и Липецке (53,3 кв. м). В Сочи в бюджете до 3 млн рублей можно приобрести студию (30,1 кв. м). В Санкт-Петербурге средняя площадь квартиры по льготной ипотеке составляет 35,4 кв. м. В старых границах Москвы средняя площадь квартиры для льготной ипотеки составляет 35,4 кв. м. В Новой Москве – 41,5 кв. м.

Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Тюмени (-27 «квадратов»), Нижнем Новгороде (-23,6 «квадратов»), Екатеринбурге (-23,5 «квадрата»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Ростове-на-Дону (-7,6 кв. м), Кирове (-8,5 кв. м), Краснодаре (-9,3 кв. м).

5. Прошлый опыт. Как доступность ипотеки влияет на спрос?

В 2015 году из-за резкого роста ставок по ипотеке после повышению ключевой ставки на фоне девальвации рубля на рынке также стартовала льготная субсидированная ипотека под 13%, а после - под 12% годовых. На графике видно обратную зависимость между ставкой по ипотеке и количеству сделок на первичном рынке. Снижение средней ставки по выданным кредитам на 3 п. п. позволило вернуть показатели продаж на докризисный уровень после двукратного падения спроса в начале 2015 года.

По данным Центробанка, на 1 марта 2020 года средневзвешенная ставка по выданным в Москве кредитам, согласно последним данным ЦБ РФ, составила 8,69%, причем в марте часть банков повысили проценты по кредитам. Благодаря льготной ипотеке ставка по кредиту снизится на 2,5-3 п. п., что сопоставимо с «компенсацией» пятилетней давности.

«Помимо девальвации рубля, как и в 2015 году, на спрос в ближайшие месяцы будут оказывать влияние и другие негативные факторы (ожидаемый резкий рост безработицы, замедление строительных работ), – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Впервые рынок недвижимости вынужден работать в режиме «карантина», сколько продлится такая ситуация – неизвестно. Помощь застройщикам в подобных обстоятельствах – действительно необходимая мера. Однако условия предоставления льготной ипотеки, озвученные 16 апреля, не позволяют в полной мере удовлетворить спрос массового покупателя, а также ставят в неравное положение разные регионы и разных застройщиков. Если субсидия будет привязана к фактической цене помещения, то это сместит ее целевую аудиторию к несемейным людям или молодым парам, выбирающим свое первое жилье. Такая категория клиентов считается наиболее рискованной для банков, а значит – имеет высокий процент отказа по ипотеке.

Логично было бы, во-первых, установить лимит не на бюджет покупки квартиры, а на размер кредита, как это было предусмотрено для прошлой программы субсидирования в 2015 году. Во-вторых, необходимо дифференцировать максимальные лимиты для отдельных субъектов РФ, где реальные бюджеты сделок значительно отличаются от «субсидируемых».  Пока же застройщики отдельных регионов получат большее преимущество, тогда как другие – практически не ощутят реальной поддержки государства».

источник:

Комментарии
Добавить комментарий    
Здравствуйте, Гость

19 октября
16 октября

Опрос
Как Вы относитесь к повышению пенсионного возраста ?