Юридическая консультация

Вы сдаете квартиру

Думается, аренда недвижимости – достаточно старый и устоявшийся юридический институт современного общества. Хорошо известен он и в нашем городе. Нередко жители Казан-ского мегаполиса прибегают к сдаче жилья как средству восполнить сдувшиеся за время кризиса семейные бюджеты. Кто-то сделал это постоянным источником своего дохода.

Все чаще граждане, сдающие жилье, по-лучают письма из налоговой инспекции. Как правило, тексты таких «писем счастья» похожи друг на друга, как близнецы: мы все про вас знаем – сдаете квартиру в аренду и не платите налоги! Покайся, а то накажем!

Как правило, получив такое письмо, многие граждане пугаются и зачастую действительно идут каяться, искренне полагая, что налоговики действительно все знают и действительно накажут. Никто не будет спорить, что скрывать свои доходы от налогообложения нехорошо, но всегда ли у нас фискальные органы (имеющие, как известно, план по сбору платежей) действуют законно? Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к Налоговому кодексу Российской Федерации.

В соответствии с законом (подпункт 1 пункта 1 статьи 31 НК РФ) налоговые органы вправе требовать в соответствии с законодательством о налогах и сборах от налогоплательщика документы по формам, установленным государственными органами и органами местного самоуправления, служащие основаниями для исчисления и уплаты (удержания и перечисления) налогов, сборов, а также документы, подтверждающие правильность исчисления и своевременность уплаты (удержания и перечисления) налогов, сборов.

И здесь важный момент, на который надо обратить внимание. Форма такого уведомления утверждена Приказом ФНС России от 31.05.2007 № ММ-3-06/338@ и должна применяться всеми без исключения сотрудниками налоговой инспекции. Так что если пришедшее уведомление составлено в свободной форме, то это уже должно вызывать у Вас (честного налогоплательщика) сомнения, что у инспектора есть какая-либо конкретная информация о деятельности гражданина.

По большому счету в таком случае и идти-то в налоговую необязательно – ответственность за неявку в налоговые органы закон не предусматривает. Правда, есть смысл написать письмо в налоговую: мол, ничего не нарушал, в чем дело и т.п.

И самое главное – взыскание налогов с физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, возможно только в судебном порядке. Это положение установлено статьей 48 НК РФ. Так что пока не пришло извещение из суда, можно вообще ни о чем не беспокоиться.

Если же до суда дело все-таки дошло, то доказывать свою невиновность налогоплательщик не обязан – бремя доказывания в этом случае возложено на налоговые органы (пункт 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Однако что будет в случае, если налоговики все-таки обратятся в суд и его выиграют? Какова будет кара в этом случае?

А в этом случае гражданин будет обязан внести неуплаченную сумму НДФЛ (13% от суммы полученного в результате сдачи квартиры внаем дохода), а также пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога (процентная ставка — 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, на сегодняшний день ставка составляет 8,75%).

И, разумеется, гражданин может быть привлечен к ответственности по статье 122 НК РФ за неуплату налога на доходы физических лиц (максимальный штраф – 40% от неуплаченной суммы налога) и штраф за неподачу декларации по статье 119 НК РФ (5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% и не менее 100 рублей; если срок задержки превышает 181 день – 30% суммы налога и 10% суммы налога за каждый месяц, начиная со 181-го дня).

За уклонение физического лица от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, которая может наступить в случае, если гражданин не заплатит, либо более 100 000 рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд (при условии, что доля неуплаченных за этот период налогов превышает 10% от общей суммы налога к уплате), либо просто более 300 000 рублей.

Отметим, что в соответствии с пунктом 3 статьи 108 НК РФ привлечение гражданина к уголовной ответственности по указанным основаниям исключает возможность взыскания с него уплаты штрафов, предусмотренных статьей 122 НК РФ (неуплата налога на доходы физлиц).

Тем не менее, исходя из практики, доказать факт налогового правонарушения или уголовного преступления налоговой инспекции будет, прямо скажем, сложновато.

Если наймодатель при сдаче квартиры воспользовался услугами риэлторского агентства, то налоговики вроде бы могут получить доказательства в агентстве. Но, во-первых, такие агент-ства не включены в перечень организаций, обязанных сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом налогоплательщиков, а, во-вторых, с точки зрения законодательства этой информации (даже полученной в ходе проверки самого агентства) будет недостаточно для обвинения гражданина в неуплате НДФЛ.

Объявления в газетах о сдаче квартиры, звонки «добрых» соседей в налоговую и прочие  свидетельства, доказывающие намерение гражданина вступить в отношения по договору найма, никак не доказывают получение им дохода, с которого он не уплатил налоги. Налоговой для доказывания обязательно нужен документ, подтверждающий фактическое получение денежных средств в конкретной сумме (расписка, почтовый перевод, платежное поручение). И если такого документа нет, то все остальные доказательства суд вряд ли убедят.

Итак, три основные вещи при общении с налоговой по подобным поводам:

1. Уведомление о необходимости явки в налоговую должно быть на бланке; граждан оно ни к чему не обязывает.

2. Взыскать штраф с физического лица можно только через суд.

3. Если у налоговиков нет платежного документа, подтверждающего факт получения дохода, то доказать этот самый факт, а, следовательно, и неуплаты налога практически невозможно.

И, конечно, не забывайте грустную, как золотая осень, вещь: налоги платить все-таки надо…

Компания «ВиКо». Тел.: 8 (843) 273-72-30.