А.Салихов: «Любая незаконная постройка подлежит сносу»

27 февраля 2013

О «строительных МММ» и о том, как не попасть в сети мошенников, рассказал начальник Управления градостроительных разрешений Альберт Салихов.

Альберт Ильдусович, как обезопасить себя от покупки незаконных квадратных метров?

А.С.: Следует четко понимать, что незаконное строительство многоквартирных жилых домов с незаконным привлечением денежных средств граждан – это не «благотворительность» с целью строительства «дешевого жилья» (20-28 тыс. рублей за кв.м.) эконом-класса, а получение высокой прибыли при сравнительно низких экономических затратах.

Это нелегальный бизнес, а следуя букве закона – мошенничество, поскольку денежные средства граждан привлекаются обманным путем.

В 222-й статье Гражданского кодекса РФ приведено 3 признака самовольной постройки: построена без соответствующего разрешения; построена на земельном участке, не отведенном для этих целей, и построена с существенным нарушением градостроительных регламентов. Отсутствие хотя бы одного из этих документов делает постройку самовольной и, следовательно, - подлежащей сносу. А застройщик продает то, на что у него не возникло гражданских прав, то есть не принадлежит ему по закону. В силу Гражданского законодательства любая сделка с таким жильем (в частности купля-продажа) является недействительной (ничтожной).

Чем это грозит покупателю?

А.С.: Передав застройщику деньги, он остается один на один с массой проблем.

Во-первых, вкладывая деньги в такое строительство, приобретатель может не получить квартиру и не возвратить свои деньги. Пример - снос дома по ул.Красного Химика, 12а, который строился с привлечением средств дольщиков. В Исполком поступают жалобы обманутых граждан и просьбы о содействии в возврате средств. Люди стоят в пикетах перед Правительством Республики. Однако в сложившейся ситуации органы любого уровня власти бессильны. Возникшие гражданско-правовые отношения урегулируются исключительно в судебном порядке.

Во-вторых, даже если самовольный объект не снесен, он в любом случае не имеет правового статуса имущества, поэтому жильцы не могут закрепить право собственности. Ни продать, ни завещать, даже прописаться в квартире не получится.

А если потом когда-нибудь узаконить?

А.С.: Согласно Гражданскому кодексу «право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан». Исполнительный комитет, являясь ответчиком в судах по делам о признании права собственности на самовольную постройку, выступает против их узаконивания, поскольку стоит на стороне законопослушных граждан. У нас масса жалоб от жителей массивов индивидуальной застройки, которые на законных основаниях выбрали проживание в индивидуальном доме и не согласны с размещением по соседству многоквартирок.

Но ведь пока не снесли, покупатели живут…

А.С.: Мы с вами тоже можем туда заселиться, мы имеем одинаковые с этими жильцами права.

Но нужно помнить главное: дом, построенный без проектной документации, экспертизы, госстройнадзора, представляет собой угрозу для жизни и здоровья живущих в нем людей.

Печальное подтверждение ненадежности строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуальных: в декабре прошлого года трехэтажный строящийся дом в центре Таганрога сложился, как карточный домик. Из 30 рабочих, находившихся на стройплощадке, 5 погибли под завалами, 14 были доставлены в больницу…

К тому же, без разрешения на ввод дома эксплуатацию, никто не гарантирует жильцам подачу электричества, воды, газа, работу канализации, вывоз мусора.

А можно запретить незаконную постройку до начала строительства?

А.С.: Нарушители игнорируют предписания надзорных органов, продолжают работу и стараются изо всех сил затянуть судебные разбирательства. Они начинают строить новые незаконные здания!

К примеру, весной прошлого года вынесены решения Приволжского районного суда о приостановлении строительства жилых домов по ул.Строителей, 12, Газовая, 2. В июле 2012-го вступило в законную силу решение Приволжского районного суда о сносе незавершенного жилого дома по ул.Строителей, 23. Тем не менее, отдельные лица обзавелись газовыми баллонами и пытаются проживать в этих домах. Непонятно, в каком статусе.

Где в Казани строится больше всего незаконного жилья?

А.С.: На строительство незаконных многоквартирных домов жалуются жители поселков Салмачи, Плодопитомник, Савиново, Константиновка. Есть постройки в Вахитовском, Кировском районах, в поселке Дербышки. Несмотря на то что часть зданий эксплуатируется, все они подлежат сносу. На сегодня вступили в законную силу 4 судебных решения о сносе, начато исполнительное производство. В целом в 2012 году в Казани выявлено 83 незаконных объекта, из них 56 - многоквартирные жилые дома.

Информация о незаконных объектах открыта?

А.С.: Да, на интернет-странице Управления градостроительных разрешений постоянно обновляется перечень незаконно строящихся зданий или эксплуатирующихся объектов. Там указаны адреса зданий, имена застройщиков, приведены фотографии объектов, а также описание стадий судебного процесса по каждому дому.

То есть прежде чем отдать деньги, нужно зайти на сайт вашего Управления?

А.С.: Не только. Покупатель должен поинтересоваться «легальностью» приобретаемого жилья. Для этого, как уже говорилось, застройщик, во-первых, должен быть правообладателем земельного участка, во-вторых, в кадастровом паспорте участка должно быть прописано разрешение на использование его под строительство многоквартирного жилого дома. В-третьих, нужно убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство объекта, а если дом уже построен - разрешение на его ввод в эксплуатацию. Подлинность документов можно проверить в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по РТ (Росреестр) и в Управлении градостроительных разрешений Казани.